با سلام – دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر ، اختلافات حقوقی متعددی را شامل می گردد.
به طور کلی دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر از حیث تجاری و یا مسکونی بودن ملک به دو دسته کلی تقسیم می گردند.
الف – دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در مورد املاک تجاری
اختلافات میان موجر و مستاجر نیز یا از ناحیه موجر مطرح می گردد و یا از ناحیه مستاجر . البته امکان طرح دعاوی از ناحیه اشخاص ثالث نیز وجود دارد. فرضا اینکه شخصی با ادعای مالکیت بر ملک، تقاضای خلع ید متصرف ، (که در اینجا مستاجر است) را به دادگاه بدهد. که البته این نوع دعاوی را در بخش دعاوی حقوقی املاک مطالعه می نماییم.
دعاویی که موجر ملک تجاری مطرح می کند، عمدتا دعاوی تخلیه ملک و یا مطالبه اجاره بها است. دعاوی تخلیه ملک در مورد املاک تجاری که اجاره آنها قبل از سال ۱۳۷۶ بوده است و اجاره های بعد از آن متفاوت است.
چرا که در مورد اجاره های ماقبل سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و در مورد اجاره های بعد از سال ۱۳۷۶، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حاکم است. این دو قانون شرایط متفاوتی راجع به امور سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت و باالتبع شرایط متفاوتی در مورد تخلیه املاک تجاری دارند.
دعاویی که مستاجر ملک تجاری مطرح می کند، عمدتا دعاوی الزام مالک به تنظیم سند رسمی اجاره ، دعاوی مطالبه هزینه ها ، دعاوی تجویز انتقال و اموری از این دست است. و همانطوری که در بالا گفته شد، تفاوتهایی در دو قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ نیز در این باره وجود دارد.
بنابر این اولین موضوعی که در دفتر وکالت امیر آذرباد مورد بررسی قرار می دهیم، شناخت این است که کدام یک از قوانین ۱۳۷۶ و ۱۳۵۶ بر روابط طرفین حکم فرما است.
در دعاوی روابط موجر و مستاجر ، خصوصا در مورد املاک تجاری ، بسیار اتفاق می افتد که نیاز باشد تخلف صورت گرفته به نوعی محفوظ گردد ، در این رابطه حتما نوشته تامین دلیل را مطالعه فرمایید.
ب – دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر در مورد املاک مسکونی
در مورد املاک مسکونی ، سه قانون مطرح است. قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ، ۱۳۶۲ و ۱۳۷۶٫ البته قوانین سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ دارای آیین نامه نیز هستند،اما در این میان آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ به لحاظ اینکه دارای مسائل حقوقی مهمی است از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.
در کنار این سه قانون، قانون مدنی نیز به عنوان قانون مادر مطرح خواهد بود. مواد ۴۶۶ الی ۵۰۶ از قانون مدنی در مورد اجاره اشیاء به این امر اختصاص دارد.
با سپاس از شما –
10 نظر
با سلام
قصد خرید ملک مشاعی دارم دو شریک،خواستم بپرسم چه نکاتی تو قرارداد لازمه توجه کنم به مشکلی بر نخورم؟
تشکر
با سلام – اساسا تفاوتی میان خرید ملک مشاعی با ملکی که یک مالک دارد وجود ندارد. فروشنده یا فروشندگان همگی می بایست مالک و یا وکیل با اختیارات کامل در مورد معامله باشند. تمامی استعلامات راجع به صحت مالکیت فروشندگان، عدم هر گونه مانع قانونی برای فروش هم از ناحیه خود فروشندگان و هم راجع به ملکی که قصد خریداری آن را دارید، بررسی هرگونه حق محدود کننده اختیار فروش همچون وام، ترهین ملک، وثیقه نبودن سندد ملک، وضعیت خود ملک، وضعیت پارکینگ مانند اینکه مزاحمتی در این باره وجود نداشته باشد و مواردی از این دست.
بعد از اینکه راجع به تمامی موارد فوق مطمئن شدید، مفاد قرارداد خرید را می بایست به دقت مطالعه کنید و آثار حقوقی مفاد و شروطی را که در قرارداد تصریح شده است از یک وکیل جویا شوید.
به نظر می رسد بهتر باشد یک چک لیست تهیه کنید و تمامی ریسکهای خرید را در آن ببینید.
با تشکر – امیر آذرباد وکیل پایه یک دادگستری
با سلام و خسته نباشید
من طی سفری که به خارج از کشور داشتم به یکی از آشنایان وکالتی دادم که سه دنگ از ملک مشاع بنده رابفروشد در اسناد وکالتی که صراحتاً فروش به هر قیمت توسط وکیل اشاره‌شده ،طرف ملک را باقیمت پایین تر از منطقه به نام خود زده است من چه اقدامی می توانم انجام دهم تا این معامله را فسخ کنم؟ممنونم
درود بر شما. مطابق آنچه شما فرمودید، وفق ظاهر شما در وکالتنامه وی را مختار به این کار نموده اید. اما در این میان اوضاع و احوال، شرایط، ادله مرتبط، مفاد وکالتنامه و بسیاری از دلایل و قرائن و امارات نیز می توانند مهم باشند. همچنین توافقات و توافقات وکیل و موکل نیز حائز اهمیت است. همچنین خواسته دعاوی احتمالی فسخ یا خواسته های دیگر نیز میتواند مورد بررسی حقوقی باشد که با بررسی تمام امور و حقایق یک پرونده میتوان نظر شایسته تر دارد. اما به صورت کلی وکیل مطابق با ماده ۶۶۷ قانون مدنی باید مصلحت موکل را عایت نماید. ماده ۶۶۷ قانون مدنی در این باره مقرر داشته است” وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عادت داخل اختیار او است تجاوز نکند ” بنابر این اگر عامدانه مصلحت موکل را رعایت نمی نماید و به منافع خود اقدام می نماید عمل او که در اینجا عمل وی معامله انجام شده است، می تواند غیر نافذ باشد.
امیر آذرباد – وکیل پایه یک دادگستری
با سلام و روز عالی خوش
سوالی از حضورتان داشتم
در صورتی که در قرارداد مدت خیار فسخ ۴۸ ساعت درصورت عدم پرداخت وجه چک از سر رسید چک قید شده باشد
، چنانچه چک در یک ماه پس از یک هفته از سر رسید چک به بانک ارائه شود، این اقدام آیا انصراف از خیار فسخ در قرارداد محسوب می شود؟
درود بر شما. پاسخ مثبت است. مطابق با ماده ۲۱۹ قانون مدنی قراردادها برای طرفین لازم الاتباع هستند. اصل در قرارداد ها نیز لزوم آنها است.
بنابر این، اگر موردی برای فسخ در نظر گرفته می شود نمی توان آن را تفسیر موسع نمود. در مورد سئوال شما، آنچه مشخص شده است، استحقاق فسخ صرفا ۴۸ ساعت از تاریخ سررسید چک است، البته مشروط به برگشت چک. بنابر این علاوه بر اینکه دارنده اختیار فسخ قرارداد ( اصطلاحا ذوالخیار ) از حق خود استفاده ننموده و می تواند به منزله انصرف وی از آن حق فسخ مزبور شناخته شود، پس از این مدت نیز اختیاری برای وی وجود نخواهد داشت در مورد فسخ قرارداد.
با سپاس – امیر آذرباد وکیل پایه یک دادگستری
سلام . توفیق روزافزون شما را از خداوند خواستارم.
بنده خانه ای را با اقساط از بانک خریداری نمودم و هنوز اقساط ان تمام نشده تا سند مالکیت به نام من صادر نمایند.برادر من در ان خانه ساکن است و من میخواهم از خانه ی من برود. بانک نامه ای به من داده که در ان نوشته بنده را به عنوان مالک ان پلاک میشناسد ولی پلاک ثبتی را ذکر نکرده و من نمیدانم پلاک ثبتی ان چند است.چون دادگاه به من گفت هر شکایتی که بخواهی در مورد ملک مطرح کنی باید پلاک ثبتی انرا بدانی.. ممنون میشم اگه منو راهنمایی کنید.
امیدوارم خداوند پشت و پناهتان باشد.
درود بر شما . در پاسخ به پرسش حقوقی شما موارد زیر را حضورتان تقدیم میکنم.
میتوانید به بانک مراجعه کنید و اگر وام داشته باشید در پرونده تسهیلاتی که در بانک دارید ، سند ملک و یا مشخصات پلاک ثبتی حتما وجود خواهد داشت.
در هر صورت، اگر باز هم به شماره پلاک ثبتی دست نیافتید میتوانید دادخواستتان را تقدیم دادگاه کنید و در آن نشانی ملک را بدهید و از دادگاه تقاضا کنید که مراتب را از اداره ثبت استعلام نماید. همینطور در شهرداری ها هم مشخصات پلاک ثبتی وجود دارد میتوانید از دادگاه تقاضا نمایید که از شهرداری مربوطه شماره ثبتی را استعلام نماید.
با سپاس
امیر آذرباد وکیل پایه یک دادگستری
با سلام وخسته نباشید
لطفا در مورد مواردی که در مبایعه نامه رعایت بشه مطلب بگذارید
با سلام – موارد متعددی باید در مبایعه نامه ذکر گردد. اغلب موارد در مبایعه نامه های چاپی که توسط اتحادیه املاک نزد مشاورین معاملات ملکی است، موارد خوبی را پوشش داده است. اما این موارد را نمی توان گفت که کامل است. به این سئوال که چه مواردی باید در مبایعه نامه نوشته شود می توانید به آن فرم های استاندارد مراجعه نمایید اما همانطور که گقته شد ممکن است کامل نباشد و بنابر این می توانید از یک شخص حقوقی و یا وکیل در این زمینه مشاوره بگیرید. همینطور هریک از خریدار و یا فروشنده موارد مختص به خود را دارند، برای پوشش ریسکهایی که هریک دارند می بایست ضمانت اجراهای متناسب در قرارداد درج گردد. علاوه بر موارد مندرج در قرارداد، بایستی راچه به خود ملک نیز تحقیقات کافی و وافی صورت بگیرد، استعلام از اداره ثبت، شهرداری ها و ارگانها و سازمانهای دولتی و عمومی می تواند مفید باشد.
نوشتن یک دیدگاه
نوشته‌های تازه
دسته‌ها
امیر آذرباد - وکیل پایه یک دادگستری
امیر آذرباد، در سال 1386، با کسب رتبه 27 در آزمون ورودی کانون وکلای دادگستری مرکز پذیرفته شده است و از آن زمان تا به حال، وکالت حرفه ای را در شهر تهران شروع و تا کنون ادامه داده است.