با درود – دعاوی ملکی و ساختمانی ، اختلافات حوزه املاک و مستغلات حجم بالایی از دعاوی مطروحه در دادگستری را به صورت مستقیم یا غیر مستقیم به خود اختصاص داده است.
در نوشتار وکیل قراردادهای ملکی به خدمات حقوقی که یک وکیل معاملات امور املاک ارائه می دهد خواهیم پرداخت. اینکه وکیل متخصص قرارداد ملکی چه امور حقوقی را پیگیری و ارائه می نماید؟ همینطور یک وکیل قراردادهای ملکی می بایست کدام پیش نیازهای حقوقی حقوق ساختمانی را در نظر داشته باشد؟ گام هایی که وکیل امور معاملات ساختمانی و املاک برای تنظیم و تهیه قراردادهای ملکی برمی دارد چگونه است. همچنین برای دیدن خدمات حقوقی راجع به تنظیم و مشاوره قراردادهای ملکی به بخش قراردادهای ملکی مراجعه بفرمایید.
نوشتار را با پیش نیاز های یک وکیل امور قراردادهای املاک شروع می کنیم.
اولا؛ وکیل متخصص قراردادهای ملکی می بایست نسبت به تنطیم قراردادهای ملکی آشنایی کامل داشته باشد و از آخرین رویه های حقوقی و قضایی در برخورد با قراردادهای ملکی مطلع باشد.
به طور مثال؛ اگر یک وکیل متخصص معاملات ملکی ماده ای را در یک قرارداد خرید و فروش ملک ( مبایعه نامه ) یا قرارداد ساخت و ساز ساختمان پیشنهاد می دهد، باید مطلع باشد که تفسیر دادگاهها از مفاد بند مزبور در معامله ملکی چیست ؟ این امر اهمیت رویه قضایی را نشان می دهد.
چرا که در صورت بروز اختلاف ملکی میان طرفین قرارداد ملکی ، در مرحله اجرا یا تفسیر فرضا قرارداد مشارکت ، تفسیر دادگاهها و یا دیوان داوری ، در فرضی که اختلاف طرفین از طریق داوری پیش بینی شده است ، از مفاد آن بند حائز اهمیت است.
وکیلی که متخصص قرارداد ملکی است می بایست همچنین رویه ها و بخشنامه های ثبتی را همواره پیگیری نماید، مقررات دولتی راجع به حوزه ساخت و ساز و و ساختمان ، مقررات شهرسازی و معماری و بسیاری از موازین قانونی و حقوقی که حول و حوش بخش ملک و ساختمان ایجاد یا تغییر می کند.
به طور مثال، برای تنظیم تعهدات سازنده به ساخت بنا بر روی یک پلاک ثبتی به میزان مشخص ، شناخت مسایلی همچون تراکم ، سطح اشغال ، بنای مفید و غیر مفید و اصطلاحاتی از این دست ضروری است. تسلط به این مسائل فنی و حقوقی ، کمک میکند وکیل قرارداد ملکی با دیدی وسیع تر اقدام به تنظیم قرارداد نماید.
برای اینکه وکیل امور ملکی بتواند بهتر و با تسلط بیشتری قرارداد املاک را تنظیم نماید، قوانین و رویه های شهرداری ها را نیز باید بداند. یک مشاور حقوقی ملکی هموراه مورد مشورت اشخاصی قرار می گیرد که می خواهند قرارداد ملکی تنظیم نمایند.
بنابر این وکیل قرارداد ملکی شایسته است که ضمن اینکه بر حقوق قراردادها مسلط است و با اطلاعات کامل حقوقی نسبت به تنظیم و راجع به امور ملکی مشاوره حقوقی مباردت می ورزد از قوانین مرتبط با این حوزه نیز بیگانه نباشد.
ثانیا؛ یک وکیل قرارداد ملکی مرتبا قوانین و مقررات و رویه قضایی را راجع به حوزه حقوق املاک و دعاوی ملکی و قراردادهای امور املاک را دنبال و خود را به روز نگه دارد. قراردادهای ملکی طیف وسیعی از قراردادها را تشکیل می دهد. که جزییات آن را می توانید در برگه دعاوی ملکی و قراردادهای امور املاک مشاهده بفرمایید.
۱- انواع قراردادهای ملکی
به جهت اینکه با خدمات حقوقی که یک وکیل قراردادهای ملکی ارائه می دهد بیشتر آشنا شویم، بهتر است انواع معاملات ملکی را بشناسیم. قراردادهای ملکی را می توانیم به دسته های متعددی تقسیم بندی کنیم. قراردادهای خرید و فروش ملک ، آپارتمان و مستغلات که با عنوان مبایعه نامه شناخته می شوند. مبایعه نامه ها اغلب در بنگاههای معاملات ملکی تنظیم می شوند قراردادهای ملکی مشارکت در ساخت و ساز ، قراردادهای اجاره را که بخش عمده ای از قراردادهای ملکی را به خود اختصاص می دهد در زیر بیان می داریم.
پیش از بررسی قراردادهای امور املاک ، باید اشاره کنیم یک وکیل متخصص معاملات ملکی بایستی علاوه بر شناخت به حوزه قوانین مرتبط با امور املاک ، با انواع قراردادهای ملکی نیز بیگانه نباشد، بسیاری از قراردادها زاییده نیازهای امور ساختمان است، مفاد قراردادها با ارائه دیدگاههای مهندسین ساختمان ، مشاورین املاک ، اتحادیه های املاک ، و سایر افراد دست اندر کار امور ساختمان به دست آمده و نتایج تجربیات آنان است ، بنابر این احاطه و تسط به انواع قراردادهای املاک یکی از کلیدی ترین مقدمات کاری وکیل متخصص قراردادهای ملکی و به طور کلی وکیل متخصص دعاوی ملکی است.
۲- قراردادهای ملکی خرید و فروش – مبایعه نامه
یکی از قراردادهای شایعی که یک وکیل قراردادهای ملکی باید نسبت به آن احاطه کامل داشته باشد، قرارداد خرید و فروش یا مبایعه نامه می باشد. مبایعه نامه ها، در واقع قرارداد ملکی با موضوع خرید و فروش ملک است. این قراردادها موسوم به مبایعه نامه که اغلب در بنگاههای معاملات ملکی تنظیم می گردند، دارای کد رهگیری از اتحادیه مشاورین املاک می باشند. مفاد مبایعه نامه ها به صورت چاپی در سامانه اتحادیه املاک که برای بنگاهها در دسترس است انجام می شود. اما مفاد متعددی از مبایعه نامه ها قابل تغییر و اصلاح است.
در همین جا باید اشاره کنیم، کد رهگیری در مبایعه نامه در موارد متعددی برای افراد سودمند بوده است. بنابر این ، به عنوان یک وکیل امور ملکی توصیه می کنیم که مبایعه نامه های که تنظیم و منعقد می نمایید کد رهگیری را برای آن اخذ نمایید. ما در مواقعی که به عنوان وکیل قراردادهای ملکی مفاد مبایعه نامه ای را تنطیم می کنیم و یا آن را اصلاح می کنیم، حتما یکی از مواردی که مد نظر قرار می دهیم، لزوم اخذ کد رهگیری است. این امر به یک وکیل ملکی که در دفاع از دعوی موکل خود اقدام می نماید، بسیار کمک کننده است.
- موارد و نکات مهمی که باید در مبایعه نامه ها مورد توجه باشد
دو طرف قرارداد یا وکیل قراردادهای ملکی که از ناحیه ایشان اقدام می نمایند، شروط متعددی را در مبایعه نامه ممکن است درج نمایند. شیوه های پرداخت ثمن معامله ، شروط راجع به چک ، الیته اگر پرداخت ثمن از طریق چک انجام می گردد، شرایط و زمان حضور در دفتر خانه اسناد رسمی و بسیاری از مفاد مبایعه نامه ها ، مطابق آنچه دو طرف توافق می کنند تغییر می نمایند. باید توجه داشت که مفاد آمره قرارداد خرید و فروش می بایست رعایت گردد.
از جمله موارد مهم در مبایعه نامه ها ، شرایط آزاد بودن سند ، در رهن نبودن سند ، در توقیف نبون سند ، عدم وجود معارض ثبتی عدم وجود قرارداد معارض و موارد متعدد دیگری است که می بایست از ناحیه خریدار راجع به آنها دقت لازم صورت بگیرد و از سوی دیگر نیز فروشنده می بایست راجع به ثمن قرارداد و شیوه پرداخت و امکان وصول آن و موارد دیگر بسیار حساس باشد.
نکته دیگر در مورد مبایعه نامه این است که مبایعه نامه علی رغم اینکه قراردادی است الزام آور و فروشنده متعهد است برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر خانه اسناد رسمی حصور یابد و سند را به نام خریدار منتقل نماید، اما نمی تواند به عنوان دلیل مالکیت در ادارات و محاکم استفاده شود. بگذارید موضوع را با ذکر مثالی توصیح دهیم. فرض کنید دو نفر به موجب مبایعه نامه ای آپارتمانی را خریداری نموده اند.
قبل از آنکه سند انتقال به نام آنها تنظیم و پلاک ثبتی به آنها منتقل شود، بخواهند آن را تقسیم کنند. در اینجا امکان گرفتن دستور فروش از دادگاه برای آنها میسر نیست. به این خاطر که دادگاه در رسیدگی به دستور فروش نیاز دارد که مالکیت متقاضی را احراز نماید. مالکیت اشخاص بر پلاک ثبتی به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت در صورتی احراز می شود که سند به نام وی یا قائم مقام قانونی وی باشد. از این روی ، مبایعه نامه سندی نیست که بتوان در ادارات و محاکم به عنوان سند اثبات کننده مالکیت آن را ارائه نمود.البته که بعد از انتقال سند به نام آنها، امکان اخذ دستور فروش برای آنها وجود دارد.
یکی از دعاوی شایع در زمینه مبایعه نامه ها ، امتناع فروشنده به تنظیم سند انتقال به نام خریدار است. این دعوی موسوم است ، به دعوای الزام به تنظیم سند . در مورد این دعوا نوشتار مفصلی را اختصاص خواهیم داد. اما به طور مختصر اینکه ، در فرضی که فروشنده از تنظیم سند انتقال خودداری نماید، خریدار می تواند الزام وی را به تنظیم سند انتقال از دادگاه بنماید. در مورد این دعوی بیشتر بخوانید :” دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی – الزام به اخذ پایانکار – الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی “
وکیل امور ملکی می بایست نسبت به آن مطلع باشد، قراداد مشارکت در ساخت و ساز است. به زبان ساده، قرارداد مشارکت در ساخت ساز قراردادی ملکی است که یک یا چند نفر سازنده ملک در برابر مالک یا مالکین تعهد میکنند که نسبت به تخریب و نوسازی یا ساخت و یا بدون تخریب ( در مواردی که اعیانی وجود ندارد ) ساخت بنایی را مطابق پروانه شهرداری یا با تعهد گرفتن پروانه شهرداری بسازند. در عوض نیز بخشی از واحد های ساخته شده یا درصدی از واحدهای ساخته شده را به عنوان عوض قراردادی دریافت می نماید.
بنابر این دو طرف ، سازنده ملک و مالک ملک در مشارکتی وارد می شوند که نتیجه آن ساخت بنا است. البته قراردادهای ساخت و ساز محدود به قرارداد مشارکت در ساخت نیست. در مواردی مالک صرفا به سازنده مبلغی را بابت دستمزد پرداخت می نماید تا او نسبت به ساخت و ساز اقدام نماید. این قراردادها در دایره قراردادهای پیمانکاری قرار می گیرند. قراردادهای پیمانکاری نیز طیف وسیعی از قراردادها است که دارای مقررات ویژه راجع به خود می باشد.
درست است که مبایعه نامه هایی که در بنگاههای معاملات ملکی تنظیم می شوند ، قالب واحدی دارند و مفاد قرارداد مبایعه نامه در آنها یکسان و از پیش تنظیم شده است، اما این به این معنا نیست که شما نتوانید مفادی بر آن بیفزایید یا برخی از مفاد آن را تغییر دهید.
معمولا اشخاصی که سعی می کنند قراردادهای ملکی آنها توسط وکیل ملکی یا وکیل متخصص قراردادهای ملکی شان مورد بررسی قرار گیرد، یا در زمان تنظیم و امضاء قرارداد همراه با وکیلشان حاضر می شوند و وکیل آنها قبل از امضاء مفاد مبایعه نامه را مطالعه می نماید یا پیش نویس مبایعه نامه ای که می خواهند امضاء نمایند را بدوا از بنگاه می گیرند و به وکیل ملکی خود ارائه می دهند تا آن را مورد بررسی قرار دهد.
املاک در ایران یکی از اقلام مهم سرمایه ای افراد شناخته می شود، بنابر این بسیار پسندیده است که قراردادهای ملکی مورد نظارت یک وکیل یا مشاور آگاه در امور املاک تنظیم شود.
- قراردادهای ملکی اجاره
قراردادهای اجاره املاک نیز یکی دیگر از قراردادهای ملکی است که یک وکیل متخصص امور ملکی می بایست نسبت به جوانب حقوقی و قانونی آن اطلاع کافی داشته باشد. اجاره املاک به طور کلی در دو دسته اجاره املاک تجاری و اجاره املاک مسکونی و اداری تقسیم می گردند.
در مورد قراردادهای اجاره ، تاکنون قوانین متعددی تصویب شده است. عمده ترین قوانین راجع به اجاره املاک ، قانون مدنی در مبحث راجع به اجاره که در واقع قانون مادر راجع به اجاره شناخته می شود ، قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است. بسته به اینکه قراردادهای اجاره در محدوده زمانی کدام یک از این قوانین تنظیم شده باشد. تحت حاکمیت قوانین اجاره مخصوص به خود است.
فرضا اگر قرارداد اجاره یک واحد تجاری در بازار تهران در سال ۱۳۵۵ تنظیم شده باشد، هرچند تا کنون تمدید شده باشد، تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشد. بنابر این این نکته باید هموراه مورد نطر باشد که قانون حاکم بر قرارداد اجاره کدام است. این امر هم در مورد تنظیم قراداد اجاره توسط وکیل قراردادهای ملکی می بایست مورد توجه باشد و هم در موقع اقامه و یا دفاع از دعاوی ناشی از روابط موجر و مستاجر توسط وکیل ملکی مربوطه.
موضوعاتی که در رابطه با قراردادهای اجاره املاک تجاری بسیار مهم است ، مسائل راجع به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت است. در قراردادهای ملکی املاک تجاری ، روشن بودن مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یکی از موارد مهمی است که یک وکیل قراردادهای ملکی و اساسا یک وکیل ملکی باید با دقت مورد بررسی قرار دهد .
مورد دیگری که می بایست مورد توجه وکیل قرارداد ملکی باشد ، بررسی حقوقی مسائل مربوطه به پرداخت اجاره بها ملک استیجاری است. ممکن است موجر از مستاجر تقاضای ارائه چک برای پرداخت اجاره بها نماید و یا اساسا ارائه چک مورد توافق طرفین نباشد.
تعیین دقیق کاربری ملک استیجاری نیز در قرارداد اجاره توسط وکیل تنظیم کننده قرارداد اجاره حائز اهیمت است. مباحث حقوقی که راجع به املاک با کاربری های متفاوت دارد، حقوق و تکالیف متفاوتی که برای طرفین قرارداد اجاره با توجه به کاربری تجاری یا مسکونی و اداری وجود دارد اساسا در چک لیست وکیل قراردادی ملکی اجاره خواهد بود.
۳ – قراردادهای ملکی مشارکت در ساخت و ساز
قراردادهای مشارکت در ساخت یکی دیگر از قراردادهای ملکی است که یک وکیل قرارداد ملکی به تنظیم آن اقدام می نماید. قراردادهای پیمانکاری طیف وسیعی از قراردادها را شامل می شود و بسیار گسترده است. در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز ، هریک از دو طرف قرارداد ، مالک – سازنده ، دغدفه ها مختص به خود ر دارند.
وکیل هریک از مالکین و یا سازنده با بررسی ریسکهایی که دارند ، آن ها را در قاب مفاد قراردادی درج و برای آنها ضمانت اجرای متناسبی پیشنهاد می نمایند. قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز می تواند پیوستهای متعددی داشته باشد. فرضا لیست مصالحی که سازنده می بایست در ساخت بنا از آن استفاده نماید.
قراردادهای ساخت و ساز به اشکال مختلفی منعقد می شود. در برخی از حالات قرارداد مشارکت در ساخت حاوی تعهد سازنده به تخریب و ساخت و ساز بنا است. مانند اینکه یک یا چند نفر مالک یک ملکی هستند که اصلاحا به آن کلنگی گفته می شود، بنابر این برای ساخت و ساز ابتدا بایستی آن بنا تخریب شود. موارد راجع به اجرای مقررات شهردای برای جواز تخریب ، رعایت مقررات ایمنی در مورد تخریب ، تعیین تکلیف آهن آلات و یا سایر مصالحی که در بنا وجود دارد و اینکه به سازنده تملیک شود و یا مالک و یا مالکین مالک آن هستند تنها بخشی از موارد راجع به تخریب است که می بایست توسط وکیل متخصص قراردادهای ملکی به صورت شفاف و دقیق در قرارداد ملکی مزبور تببین گردد.
