با درود، یکی از موضوعات و اختلافات ملکی که یک وکیل دعاوی ملکی و قراردادهای امور املاک پیگیری می کند، دعاوی تصرف عدوانی ، ممانعت از حق ، مزاحمت از حق است.
دعاوی تصرف عدوانی ، ممانعت از حق ، مزاحمت از حق را مختصرا به همراه مستندات قانونی آن توضیح می دهیم.
دعوی تصرف عدوانی
مطابق با ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ، دعوای تصرف عبارت است از ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می کند.
این دعوا ، موسوم به دعوی تصرف عدوانی است. در این دعوا شخص مدعی می بایست مطابق با ماده ۱۶۱ از همین قانون اثبات نماید که موضوع دعوا حسب مورد ، قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی در تصرف وی بوده است و بدون رضایت او یا بوسیله غیر قانونی از تصرف وی خارج شده است.
همانگونه که مشاهده می کنیم، قانونگذار تصرف مشروع اشخاص را محترم می شمرد. این احترام علاوه بر احترامی است که قانونگذار برای مالک قائل است. بنابر این در دعاوی تصرف ، آنچه رکن اولیه این دعوا است ، تصرف مشروع و قانونی متصرف است که به زور و یا بوسیله غیر قانونی از وی سلب شده است.
دعوی ممانعت از حق
دعوی ممانعت از حق نیز یکی از دعاوی ملکی است، این دعوی نیز توسط قانونگذار تعریف شده است، به موجب ماده ۱۵۹ از قانون آیین دادرسی مدنی ، دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد.
برای اینکه بهتر بتوانیم مفهوم این ماده قانونی را بفهمیم می بایست مفهوم حق ارتفاق و حق انتفاع را ابتدا بدانیم.
قانونگذار در قانون دیگری ، موسوم به قانون مدنی به تعریف این دو حق پرداخته است.
مفهوم حق انتفاع
به موجب ماده ۴۰ قانون مدنی ، حق انتفاع عبارت از حقی است که به موجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاص ندارد، استفاده کند.
نیاز است در همین جا گفته شود که حق انتفاع متمایز و متفاوت از اجاره است. در نوشتاری که در سایت قرار داده ایم با عنوان ” وکیل قراردادهای ملکی به قرارداد اجاره پرداخته ایم، اما به طور مختصر باید بگویم که؛ در قرارداد اجاره ، شخص مالک منافع ملک می شود.
مطابق با ماده ۴۶۶ قانون مدنی ، اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اما در عقد انتفاع اینگونه نیست، دارنده حق انتفاع ، مالک منافع ملک نیست، تنها از آن حق انتفاع دارد.
فرض نمایید شخصی حق انتفاع از یک ویلا را به شما واگذار کرده است تا فرضا در اوقات مشخصی از سال بتوانید از آنجا ساکن باشید. این حق ، به شما مالکیت بر منافع را نمی دهد، صرفا حق استفاده را برای شما ایجاد می نماید.
- مفهوم حق ارتفاق
قانون مدنی در مورد تعریف حق ارتفاق مقرر می کند که ارتفاق ، حقی است برای شخص در ملک دیگری.
مثال برای حق ارتفاق می تواند مفهوم ارتفاق را روشن نماید، فرض کنید که راه عبور به باغ شما ، از ملک دیگری گذر می نموده است. این حق ارتفاق نامیده می شود، مثالهای متعددی در همین قانون در مورد حق ارتفاق آورده شده است که می توانید برای مطالعه به آنها مراجعه نمایید.
مطابق با ماده ۱۶۱ از قانون آیین دادرسی مدنی ، در این دعوا نیز خواهان می بایست ثابت نماید که موضوع دعوا قبل از ممانعت در تصرف یا مورد استفاده وی بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است.
- دعوی مزاحمت از حق
قانونگذار در ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوی مزاحمت از حق را تعریف می نماید.
به موجب این ماده قانونی دعوی مزاحمت عبارت است از : دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیر منقول ، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است. بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.
در دعوی مزاحمت از حق ، شخص مزاحم متصرفات است، بنابر این مانع متصرف از تصرف مال غیر منقول نیست یا مال غیر منقول را از تصرف وی خارج نمی نماید. اما اقداماتی می نماید که مزاحم شخص متصرف در مورد متصرفات وی است.
در دعوی مزاحمت از حق ، خواهان می بایست ثابت نماید که موضوع دعوا قبل از مزاحمت در تصرف وی بوده است.
بنابر این همانگونه که در سه دعاوی تصرف عدوانی ، ممانعت از حق ، مزاحمت از حق مشاهده می کنیم، قانونگذار به تصرف مشروع و قانونی اشخاص احترام گذارده و آن را مورد حمایت قرار می دهد.
لذا در صورتی که موضوع مشمول هریک از این سه دعوا گردید، شخص ذینفع می تواند برای احقاق حق خود اقدام حقوقی متناسب نماید.
برای هریک از دعاوی تصرف عدوانی ، ممانعت از حق ، مزاحمت از حق ، مستندات قانونی خود را تهیه و مطابق با مقررات قانون آیین دادرسی به دادگاه صالح تقدیم دارد.
وکیل پایه یک دادگستری امیر آذرباد
4 نظر
آقای وکیل سلام و خسته نباشید خدمت شما
ممنون میشم سوال بنده جواب بدهید
“من و خواهرم در یک آپارتمان شریک هستیم،به علت مشکلاتی قصد جدایی داریم اما متاسفانه خواهرم نه حاضر به فروش است و نه حاضر به خرید سهم بنده.مرا راهنمایی کنید.
درود بر شما –
آپارتمان ، از جمله اموالی نیست که بتوان سهم هریک را از خود آن به هر شریک داد. بنابر ای تنها راه چاره ، تقسیم سهم شرکا از ماحصل فروش مال است.
به این منظور شما می توانید به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه مراجعه نمایید. اداره ثبت اسناد و املاکی که پلاک ثبتی در حوزه آن واقع شده است. در آنجا تقاضای افراز ثبت نمایید. اگر ملک قابل افراز باشد، ملک افراز می گردد. در غیر اینصورت اداره ثبت بعد از بررسی ، به شما گواهی عدم امکان افراز خواهد داد. این گواهی را ضمیمه دادخواستی مبنی بر تقاضای دستور فروش ملک می نمایید و به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم می نمایید.
نهایتا پس از صدور دادنامه دستور فروش، پرونده با تقاضای شما به اجرا گذارده خواهد شد. اجرای آن نیز به معنای مزایده نمودن آپارتمان و تقسیم سهم شرکا از محل فروش آپارتمان خواهد بود.
با سپاس – وکیل پایه یک دادگستری
امیر آذرباد
با سلام و خسته نباشید
آقای وکیل آذرباد سوالی از حضورتان داشتم
برای اموالی که به ارث رسیده چند وارث دارد بهتر است درخواست افراز بدهیم یا تقسیم مال مشاع یا کلا دعوی تقسیم ترکه مطرح کنیم ؟ممنوع میشم مارا راهنمایی بفرمایید
با سلام – در پاسخ بخ پرسش حقوقی شما موارد زیر را حضورتان تقدیم می کنم.
همین که شخصی فوت می کند ماترک او قهرا به وراث وی منتقل می شود. اگر فرضا ماترک یک واحد آپارتمان باشد. می توانید با مراجعه به اداره ثبت تقاضای سند به نام وراث نمایید. ماده ۲۲ قانون ثبت وراث را مالک قانونی می داند.
در مورد پرسش شما، نفرمودید که ماترک آیا اموال غیر منقول است، اموالی نظیر آپارتمان یا قطعه زمین، خانه و یا چه چیزی.
اگر وراث یا یکی از آنها بخواهد از مالکیت مشاعی خارج شود، اولین مورد ، افراز است یعنی به اندازه ای که سهم از ماترک متوفی دارد، از همان مال به وی داده می شود. اما برخی اوقات خود مال قابل تقسیم نیست. مانند اینکه یک واحد آپارتمان از متوفی به ارث رسیده است و وراث وی همسر و فرزندان وی هستند. بنابر این نمی توانند آپارتمان را نسبت به سهام هریک از وراث جدا کننده و بنابر این می بایست با فروش آن، حاصل فروش را به نسبت سهام هریک از وراث تقسیم نمایند.
اگر فرض کنید ماترک متوفی آپارتمان است، وراث یا هیک از آنان می توانند به اداره ثبت مراجعه نمایند و درخواست افراز بدهند، بعد از آن اداره ثبت اگر افراز را ممکن ندانست، گواهی به متقاضی مبنی بر عدم امکان افراز می دهد. پس از ان می تواند از دادگاه تقاضای دستور فروش نماید. و دادگاه نسبت به دستور فروش تصمیم و دادنامه صادر می نماید. ممکن است دادگاه جلسه تشکیل دهد و یا جلسه ای تشکیل ندهد و به دستور فروش رای داده و به طرفین ابلاغ نماید. به نظر ما دادگاه نیازی به تشکیل جلسه ندارد ومی تواند نسبت به این درخواست تصمیم بگیرد. اگر به این شیوه باشد، زمان کمتری برای رسیدن به هدف که همان تقسیم است سپری می شود و بنابر این از تقسیم ترکه از لحاظ زمانی بهتر است.
باسپاس – امیر آذرباد، وکیل پایه یک دادگستری
نوشتن یک دیدگاه
نوشتههای تازه
دستهها
امیر آذرباد - وکیل پایه یک دادگستری
امیر آذرباد، در سال 1386، با کسب رتبه 27 در آزمون ورودی کانون وکلای دادگستری مرکز پذیرفته شده است و از آن زمان تا به حال، وکالت حرفه ای را در شهر تهران شروع و تا کنون ادامه داده است.